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随着新型城镇化战略深入推进，城中村改造已从单纯的物理空间更新，升级为关乎民生改善、社会治理与城市可持续发展的系统性工程。住建部数据显示，2024年，全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套。
截至今年8月末，国开行“十四五”以来已发放保障性住房贷款48亿元、城中村改造专项借款9781亿元、“平急两用”公共基础设施建设贷款407亿元。据了解，国开行“十四五”以来已发放的保障性住房贷款支持了74个项目，助力建设筹集保障性住房6.2万套;城中村改造专项借款支持了816个项目，助力建设筹集176.9万套安置房，惠及城中村居民94.2万户;“平急两用”公共基础设施建设贷款支持了180个项目。
城中村改造是指对的城中村及其周边低效、零散的连片区域，通过拆除新建、整治提升和拆整结合等多种方式进行综合改造开发的行为。
城中村作为中国城市化进程中的特殊产物，是城乡二元体制转型期的典型缩影。这些被城市高楼环绕的“孤岛”，长期面临规划混乱、设施陈旧、管理滞后等问题，既制约城市功能提升，也影响居民生活品质。随着新型城镇化战略深入推进，城中村改造已从单纯的物理空间更新，升级为关乎民生改善、社会治理与城市可持续发展的系统性工程。住建部数据显示，2024年，全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套。
中国城镇化率的持续提升，带来大量新增人口的住房与公共服务需求，而城中村改造是填补城市空间缺口的关键路径。一方面，改造后的社区通过新建住宅、商业配套与基础设施，可有效缓解住房供需矛盾;另一方面，教育、医疗、养老等公共服务设施的补位，直接回应居民对“美好生活”的诉求。
城中村改造已成为城市“有机更新”的重要载体。在超大城市与特大城市，改造不再局限于“物理空间美化”，更注重“产业导入”与“功能焕新”。通过置换低效用地，引入数字经济、文创设计、绿色低碳等新兴产业，城中村正从“城市包袱”转变为“经济增长极”。这种“产城融合”模式，既盘活闲置土地资源，也为城市经济注入新动能。
据中研产业研究院《2024-2029年中国城中村改造行业市场分析及发展前景预测报告》分析：
2024年12月，国务院发布了《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，将城中村等纳入地方政府专项债券可用作项目资本金的行业，进一步拓展了城中村改造资金来源。2025年前7月，城中村改造类专项债发行规模同比增长487%，保障性住房同比增长93%，拉动保障性安居大类专项债整体同比增长33%。
就产业链来看，上游涉及土地整理、规划设计与资金筹措，核心主体为政府(负责政策审批与土地确权)、金融机构(提供专项债券、开发贷款等融资支持);中游以建设施工与开发运营为主，参与方包括建筑企业、房地产开发商及城市运营商，聚焦安置房建设、商业地产开发与产业园区打造;下游涵盖物业服务、公共服务配套与产业招商，由物业公司、商业运营方及产业服务商承接，保障改造后社区的可持续运转。头部企业凭借资金实力与政府合作经验，在规模化项目中占据优势;中小型企业则聚焦细分领域，如历史风貌保护、老旧小区微改造等差异化市场。此外，“公众参与度”成为新竞争维度——能否平衡政府、村民、企业三方利益，直接影响项目推进效率与社会稳定性。
当前，城中村改造已从“规模扩张”进入“质量提升”的关键阶段。政策红利与市场需求形成叠加效应，推动行业向规范化、市场化、可持续化转型。然而，资金、利益与规划的深层矛盾仍待破解。未来，随着“十五五”规划对城市更新的进一步加码，以及REITs、PPP等投融资工具的成熟，城中村改造将不仅是“空间更新”的工程，更是“社会治理”与“产业升级”的系统实践。如何在政策框架下平衡各方利益，在市场化运作中实现长期价值，将是行业参与者的核心命题。
对参与者而言，需把握“政策合规性”“资源整合力”与“长期运营力”三大核心能力：政府需强化顶层设计与跨部门协同，企业需从“开发商”向“城市运营商”转型，金融机构需创新适配性融资产品。唯有多方主体形成合力，才能实现“城市焕新、民生改善、产业升级”的多重目标，让城中村真正成为“宜居、宜业、宜游”的城市新空间。
想要了解更多城中村改造行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2024-2029年中国城中村改造行业市场分析及发展前景预测报告》。报告对我国城中村改造行业作了详尽深入的分析，是企业进行市场研究工作时不可或缺的重要参考资料，同时也可作为金融机构进行信贷分析、证券分析、投资分析等研究工作时的参考依据。
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